Was Sie schon immer über Makler wissen wollten

Käufermarkt oder Verkäufermarkt?

Hinter diesen Begriffen stecken zwei sehr unterschiedliche Marktsituationen: Gemeint ist, wer die Spielregeln bestimmt – eher die Käufer oder eher die Verkäufer. Für die Arbeit eines Maklers macht das einen großen Unterschied.

Warum überhaupt einen Immobilienmakler beauftragen?

Ein guter Makler ist kein „Türöffner“, sondern Dienstleister, Moderator und Sicherheitsnetz in einer emotional und finanziell sehr großen Entscheidung.

• Täglicher Umgang mit Käufern, Verkäufern, Mietern und Vermietern – dadurch echte Marktkenntnis.
• Professionelle Exposés, passende Marketingkanäle (Portale, Webseite, Netzwerk, ggf. Social Media).
• Organisation von Besichtigungen, Vorqualifizierung von Interessenten, Verhandlungen.
• Abstimmung mit Notaren, Vorbereitung des Kaufvertrags und Begleitung bis zur Übergabe.
• Unterstützung bei Unterlagenbeschaffung, Energieausweis, Grundbuch, Teilungserklärung usw.

Neben dem Zeitaufwand geht es vor allem um Vertragssicherheit: Wer haftet wofür? Welche Informationen müssen offengelegt werden? Welche Klauseln gehören in einen fairen Vertrag – und welche eher nicht? Genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen.

Der „wahre“ Preis einer Immobilie – wie wird der Marktwert ermittelt?

Verkäufer haben naturgemäß eine emotionale Bindung zur Immobilie – Käufer dagegen meist einen Taschenrechner. Ein realistischer Marktwert bringt beide Seiten zusammen.

Ein erfahrener Makler nutzt u. a.:

• eine Vor-Ort-Besichtigung (Zustand, Ausstattung, Modernisierungen),
• Lage- und Standortanalyse (Mikro- und Makrolage),
• aktuelle Vergleichsobjekte und Kaufpreise,
• Erfahrungswerte aus konkreten Verkäufen, nicht nur aus Portalen.

Auf dieser Basis kann nach einer Besichtigung in der Regel eine belastbare „Hausnummer“ genannt werden. Diese Marktwertermittlung ist Grundlage jeder Zusammenarbeit – bei uns selbstverständlich kostenlos und unverbindlich.

Wichtig: Die beste Strategie nutzt wenig, wenn die Immobilie „an den Suchenden vorbeigeschleust“ wird. In einem Markt wie Köln gehören die großen Online-Portale, eine ordentliche Präsentation und klare, faire Kommunikation einfach dazu.

Was kostet ein Immobilienmakler – und wer zahlt eigentlich?

Die Zeit, in der der Käufer in vielen Bundesländern komplett alleine die Provision getragen hat, ist vorbei. Seit Ende 2020 gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher neue gesetzliche Regeln:

• Wer den Makler beauftragt, darf höchstens die Hälfte der Provision auf den anderen Vertragspartner (meist Käufer) abwälzen.
• In der Praxis bedeutet das bei Kaufwohnungen und Einfamilienhäusern meist eine hälftige Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer.
• Bei Mehrfamilienhäusern oder reinen Gewerbeobjekten sind andere Modelle möglich, hier wird oft noch überwiegend käufer- oder verkäuferseitig gezahlt.

Die Höhe der Provision ist weiterhin frei verhandelbar und regional sehr unterschiedlich. Üblich sind je nach Markt etwa 3,0 – 3,57 % pro Partei – die Details sollte man sich immer transparent und schriftlich erklären lassen.

Hinweis: Dies stellt keine Rechtsberatung dar. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Notar oder Anwalt, wenn Sie Fragen zur aktuellen Gesetzeslage haben.

Kaltakquise – darf ein Makler mich einfach anrufen?

Kurz: Nein, nicht ohne Ihre ausdrückliche Einwilligung.

Unerwünschte Werbeanrufe („Cold Calls“) bei Privatpersonen sind gesetzlich verboten. Das gilt auch für Makler, die private Immobilienanzeigen durchtelefonieren, um einen Auftrag zu bekommen. Seriöse Kollegen halten sich daran und respektieren Ihre Privatsphäre.

Postwurfsendungen oder neutrale Anschreiben im Briefkasten sind erlaubt – moralisch fragwürdig wird es, wenn nach einem Todesfall plötzlich stapelweise „Beileids-Flyer“ auftauchen. Auch das ist leider Realität – und ein guter Filter für Ihre persönliche Makler-Auswahl.

Makler-Vermittlungsportale – gute Idee oder teurer Umweg?

Viele Portale werben damit, „die besten Makler in Ihrer Region“ zu finden. Was oft nicht so prominent erwähnt wird: Die Portale verdienen mit – teilweise mit erheblichen Provisionsanteilen.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein Teil der Provision landet beim Portal, nicht bei der Leistung. Das kann dazu führen, dass höhere Provisionssätze verlangt werden, um alle Beteiligten zu bezahlen.

Wenn Sie wissen möchten, wer Ihre Immobilie konkret betreut, ist der direkte Weg zu einem Makler vor Ort meist der ehrlichere – und oft auch der günstigere.

Siegel & Kundenbewertungen – wem kann ich trauen?

„Trau keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast“ – der Spruch ist alt, aber im Bewertungszeitalter aktueller denn je.

• Siegel: Oft bezahlt, manchmal selbst erfunden, selten wirklich neutral.
• Bewertungen auf der eigenen Webseite: Niemand stellt freiwillig die schlechtesten Bewertungen prominent nach vorne.
• Drittportale: Bieten manchmal mehr Transparenz, sind aber auch nicht unfehlbar.

Unser Tipp: Lesen Sie lieber konkrete Erfahrungsberichte, hören Sie auf Empfehlungen aus Ihrem Umfeld – und auf Ihr Bauchgefühl beim persönlichen Gespräch.

Der Makler-Alleinauftrag – Segen oder Falle?

Makler dürfen nur tätig werden, wenn sie von Ihnen beauftragt wurden. Die zwei wichtigsten Formen sind:

• Allgemeinauftrag – Sie können mehrere Makler parallel beauftragen.
• Alleinauftrag – ein Makler bekommt exklusiv den Auftrag.

Ein „Wildwuchs“ aus mehreren Maklern, unterschiedlichen Exposés und Preisen kann den Marktwert Ihrer Immobilie schädigen. Ein gut gestalteter Alleinauftrag ist deshalb oft sinnvoll – allerdings mit Augenmaß:

1. Unterschreiben Sie nichts „zwischen Tür und Angel“, nur weil jemand Druck macht.
2. Achten Sie auf die Laufzeit (typisch: einige Monate) – und auf faire Kündigungsmöglichkeiten.
3. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann Sie komplett binden – hier besonders genau lesen.

Unser Ansatz: Alleinauftrag ja – Knebelvertrag nein. Wir möchten Sie durch Leistung binden, nicht durch Kleingedrucktes. Wenn Sie unzufrieden sind, soll ein Wechsel möglich bleiben.

Mitgliedschaft in Verbänden – Qualitätsmerkmal oder Pflichtprogramm?

Verbände vertreten in erster Linie die Interessen ihrer Mitglieder – also der Makler –, nicht automatisch die des Endverbrauchers. Eine Mitgliedschaft kann ein Hinweis auf Fortbildung und Vernetzung sein, ersetzt aber nicht:

• den persönlichen Eindruck,
• nachprüfbare Referenzen und,
• klare, verständliche Verträge.

Wir verstehen uns als freie, unabhängige Kölner Makler – wichtig ist für uns die Qualität der Arbeit, nicht das Logo im Footer.

Was taugt die berühmte „Makler-Kartei“?

Früher waren Karteien wichtig – lange bevor es große Immobilienportale gab. Heute ist die Reichweite über das Internet um ein Vielfaches größer.

Eine gut gepflegte Interessentendatenbank kann sinnvoll sein, ersetzt aber keine breite, transparente Vermarktung. Und sie darf nie dazu führen, dass Objekte „unter der Hand“ an Einzelne verschoben werden, statt sie offen am Markt anzubieten.

Meine Tipps für Verkäufer

Was Sie beim Verkauf einer Immobilie beachten sollten – kurz und ehrlich:

1. Beauftragen Sie einen Makler – aber einen, zu dem Sie Vertrauen haben.
2. Vergleichen Sie Provision, Leistung und Referenzen, nicht nur das schönste Exposé-Beispiel.
3. Holen Sie mehrere Meinungen ein, bevor Sie sich entscheiden.
4. Kombinieren Sie das erste Gespräch direkt mit einer Objektbesichtigung – so sehen Sie, wie konkret der Makler arbeitet.
5. Seien Sie vorsichtig, wenn beim ersten Termin massiver Druck aufgebaut wird, sofort einen langfristigen Vertrag zu unterschreiben.

Am Ende entscheidet Ihr Bauchgefühl: Immobilienverkauf ist Vertrauenssache.

Warum Hilger & Schmitz Immobilien?

Kurz gesagt: Erfahrung, Ehrlichkeit – und ein gutes Stück kölsches Herzblut.

1. Wir sind seit vielen Jahren im Kölner Markt aktiv – im besten Alter, mit viel Praxis statt Theorie.
2. Wir sind unabhängig, banken- und franchisefrei – ohne versteckte Interessenkonflikte.
3. Wir sorgen für maximale Reichweite und eine hochwertige Präsentation Ihrer Immobilie.
4. Wir tragen das Vermarktungsrisiko – Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung.
5. Unser Provisionsmodell ist fair, transparent und für Sie nachvollziehbar.
6. Wir sind fast rund um die Uhr für Sie erreichbar – auch abends und am Wochenende.
7. Wir binden Sie lieber durch Leistung als durch starre Verträge.
8. Wir sind, wie man in Köln sagt: „vun he“ – direkt, bodenständig und verlässlich.